Hospodářské noviny nás spolu s dalšími 6 analytiky a ekonomy oslovili, abychom se vyjádřili k tomu, zda nemovitosti mohou v současné době zlevnit. V tomto článku se za 19 Kč dozvíte názory Martina Luxe (vědecký pracovník Sociologického ústavu Akademie věd), Heleny Horské (hlavní ekonomka Raiffeisenbank), Martina Lobotky (hlavní analytik společnosti Conseq Investment Management), Petra Dufka (analytik ČSOB), Štěpána Křečka (analytik BH Securities), Milana Ročka (spoluzakladatel portálu CenovaMapa.org) a mě – Radka Šitery (spoluzakladatele valuo.cz).

Svůj názor přikládám i níže:

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí? S jistotou to neví nikdo. Názorů je však mnoho. Stačí se podívat na anketu publikovanou na webu Aktualne.cz. V ní developeři tvrdí, že ceny porostou dále (samozřejmě, pokud řešíte výstavbu stovek bytů, tak nechcete ve společnosti vzbudit dojem, že se má s koupí počkat, protože bude levněji). Realitní makléři, analytici a ekonomové zde předpokládají buď stagnaci trhu, nebo dokonce pokles. A teď, co si z toho vybrat?

Podívejme se na pár čísel:

Nabídkové ceny bytů v 10 největších městech Česka vzrostly od června 2019 do června 2020 o 13 %.

Ani dvouměsíční omezení pohybu a uzavření mnoha obchodů a firem nepřimělo prodávající slevit ze svých požadavků. Nemají zatím důvod.

Počet bytů a domů na prodej klesl meziročně o pětinu.

Počet nemovitostí k prodeji rok od roku klesá. V červnu 2020 se jich nabízelo o pětinu méně než před dvěma lety.

Jsou však názory, že nabídkové ceny jsou výrazně vyšší než realizované. Podle této studie jsou v inzerci v průměru o třetinu vyšší částky, než za jaké se pak nemovitosti skutečně prodají. Dají se však tyto dvě částky tak snadno porovnat?

Pokud budeme srovnávat pouze průměrné hodnoty realizovaných a nabídkových cen, tak vždy bude docházet k rozdílům. Ty však nemusí být způsobeny tím, že si kupující vyjednali slevu. Důvodů může být více: Na katastru jsou například všechny prodeje, včetně těch, kdy si nemovitost prodají příbuzní mezi sebou v rodině. Tyto ceny jsou většinou podstatně nižší, než je na trhu běžné. Na katastru jsou i prodeje podílu bytů, např. když se při rozvodu prodává jen polovina bytu. I toto se uvádí jako cenový údaj evidovaný u dané bytové jednotky. Zhruba 10 % nabídek je každý měsíc zlevněno již v inzerci.

Pokud má skutečně dojít k poklesu cen, tak se musí zvýšit nabídka. To se v posledních měsících stalo na trhu s pronájmy. V mnoha velkých městech Česka se inzeruje o desítky procent více bytů, než tomu bylo ještě před 6 měsíci. Díky tomu je již možné ve většině z nich pořídit nájem levněji.

Současná situace nám navíc ukazuje, že prodávající nemusí ani v době koronakrize hledat kupce příliš dlouho. Průměrná doba, po kterou nabídky „visí“ na realitních serverech, je stále kolem dvou měsíců, což je dokonce o pár dní méně než loni touto dobou.

Nevylučuji však, že ceny nemohou v dohledné době zamířit níže. Těžko však můžeme počítat v horizontu několika měsíců s tím, že by se zjednodušila výstavba a developeři tak postavili mnoho tisíc nových bytů (a ještě je byli ochotni prodávat za nižší částky než dnes). Napadají mě pouze dva scénáře, které by zapříčinily pokles cen.

1. Klesne poptávka po koupi nemovitostí. Nájmy zlevní, lidé nebudou mít jistotu zaměstnání ani jiných příjmů, a tak se většina z nich rozhodne vlastní bydlení minimálně na příštích pár letech odložit.

2. Zvýší se nabídka „secondhandových“ nemovitostí. Nemusí jít jen o pronajímatele zbavující se bytů, které sloužily zahraničním turistům. V těch černějších scénářích se jich mohou začít zbavovat i majitelé, pro které se jedná o střechu nad hlavou, jelikož přestanou mít na splácení úvěrů. Otázkou však je, zda by při poklesu ekonomiky v takovém rozsahu, kdy se lidé začnou masivně zbavovat svých domovů, pak mohl řešit někdo jejich koupi (kromě spekulantů, kteří by kupovali za hotové).

Sníží se tedy v blízké době ceny nemovitostí? Možné to je. Žádná data z realitního trhu (současný vývoj cen, velikost nabídky, průměrná doba inzerce) tomu však zatím nenahrávají.