Valuo Profi

Údajně jsou skutečné prodejní ceny bytů o třetinu nižší, než co vidíte v inzerci. Ukážeme vám 6 důvodů, proč srovnávnávat průměrnou inzerovanou a průměrnou realizovanou cenu může vést k chybným závěrům.

V červenci se na webu Hospodářských novin objevil článek o tom, že inzerované ceny bytů, které vidíte na realitních portálech, jsou v průměru o třetinu vyšší, než za kolik se pak nakonec prodají. To se zdá až neuvěřitelné. Opravdu, když si na internetu vyhlédnete byt za 4 mil. Kč, tak by vám měl prodávající slevi alespoň 1 mil., abyste si dalších 30 let splácení hypotéky nemuseli vyčítat, že jste si vyjednali podprůměrnou slevu?

Jak se k takovému rozdílu došlo

Uvádí se, že společnost zpracovávající analýzu vzala údaje o všech prodaných bytech v Česku, které v červnu 2020 katastrální úřad evidoval (vyšlo v průměru 46 tisíc Kč/m2) a porovnal ho s průměrnou cenou veřejně nabízených nemovitostí na realitních portálech (vyšlo 62 tisíc Kč/m2).

Proč jsou realizované ceny nižší inzerované

Pokud budeme srovnávat pouze průměrné hodnoty realizovaných a nabídkových cen, tak vždy bude docházet k rozdílům. Ty však nemusí být způsobeny tím, že si kupující vyjednali slevu. Důvodů může být více.

  1. Na katastru jsou všechny prodeje včetně těch, kdy si nemovitost prodají příbuzní mezi sebou v rodině. Tyto ceny jsou většinou podstatně nižší, než je na trhu běžné.
  2. Na katastru jsou i prodeje podílu bytů, např. když se při rozvodu prodává jen polovina bytu. I toto se uvádí jako cenový údaj evidovaný u dané bytové jednotky.
  3. Ještě nedávno byla povinnost platit daň z nabytí nemovitostých věcí. Z toho důvodu se někdy prodávající s kupujícím občas dohodli, že do kupní smlouvy nedají třeba provizi realitní kanceláři (nebo jinak uměle sníží cenu – třeba část ceny bude za movitý majetek), aby byla daň co nejnižší. Kupující však ve skutečnosti zaplatil za nemovitost více.
  4. Zhruba 10 % nabídek je každý měsíc zlevněno již v inzerci. Pokud tedy do srovnání berete i stále aktivní nabídky, tak výsledný rozdíl oproti realizované ceně bude vyšší, než kdybyste použili vždy jen poslední inzerovanou cenu před tím, než byt zmizel z realitního serveru.
  5. V době, kdy meziročně rostou ceny i více než o 10 %, jako tomu bylo v posledních letech, má vliv i každý měsíc. Běžně se totiž stává, že od chvíle, kdy si prodávající s kupujícím “plácnou”, do doby, kdy se objeví kupní smlouva na katastru, uběhne i déle než 3 měsíce. Srovnáváte-li ceny na katastru z června, měli byste proti nim použít inzerované ceny zhruba z března.
  6. Nelze poměřovat ani m2, protože ze strukturovaných dat z katastru nepoznáte, jestli měl byt balkón, terasu nebo třeba parkovací stání. Naopak v inzerci prodávající do podlahové plochy někdy započítávají všechna příslušenství, aby cena za m2 vypadala lákavěji (toto jediné má efekt na snížení rozdílu mezi realizovanými a inzerovanými cenami za m2).

Je možné spárovat nabídky s realizovanými cenami?

Všechny výše uvedené problémy by se vyřešily, pokud by se srovnávaly pouze byty, u kterých známe poslední inzerovanou cenu a realizovanou cenu uvedenou na katastru. Je tu však jeden problém. Jak tisíce prodaných bytů měsíčně automaticky napárovat, když u žádné veřejné nabídky není uvedené číslo bytové jednotky a u zhruba třetiny není ani přesná adresa. Často se na realitních portálech objevuje jen ulice, městská část nebo v některých případech dokonce jen město.

Když např. zjistíte, že se v dané ulici prodával v březnu 50 metrový byt a z katastru pak máte informaci, že se 10. dubna podepsala kupní smlouva na byt v této lokalitě, tak nikdy s jistotou nevíte, jestli se jednalo o ten samý, nebo si prodej jednoho majitel rozmyslel a jiný se prodal, aniž by se veřejně inzeroval.

Jaké je řešení

Jedinou možností, jak zjistit u nabídek skutečné ceny, je, aby vám prodávající řekl “toto byla moje nabídka a prodal jsem jí za tolik”. I proto ve Valuo spolupracujeme s desítkami realitních kanceláří, které s námi sdílí anonymizovaná data o prodejích a tím pomáhají zpřehlednit realitní trh.

Rozdíl mezi inzerovanou a realizovanou cenou se dá odhadnout

Pokud máte dostatek dat, tak se dá celkem přesně odhadnout, jakou slevu si kupující mohl vyjednat. Zjistili jsme např. že byty, které se inzerovaly méně než 30 dní, se ve 48 % případů prodaly za stejnou částku, za jakou byly nabízeny. V pětině případů dokonce ještě dráž (to když se sešlo více zájemců). Více se o tom dozvíte v této naší analýze.